【結論】さぬき市の相続登記義務化で"今すぐ確認すべきこと"

　さぬき市でも、相続によって不動産を取得した場合、2024年4月1日から相続登記は義務です。
　原則として、相続を知った日または遺産分割が成立した日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となります。

特に次のケースに当てはまる方は、早急な対応が必要です。

• 2024年4月以前に相続が発生し、いまだに登記をしていない
• 空き家・農地・共有名義の不動産が含まれている
• 相続人が複数おり、遺産分割協議がまとまっていない

これらの場合でも、相続人申告登記などの制度を使えば、期限内に義務を果たす方法があります。
重要なのは「放置しないこと」と「期限の起算点を正しく理解すること」です。

👉 本文では、
① 義務化の法的根拠
② 3年期限の正しいカウント方法
③ さぬき市で多い実務上の落とし穴
を、司法書士の実務視点で整理しています。

1. 相続登記義務化とは？制度背景と法令根拠

　令和6年4月1日、不動産登記法の改正により、これまで任意だった相続登記の申請が義務化されました。義務化の目的は、所有者不明土地の増加による社会的な問題（災害時の復旧・公共事業の支障・空き家問題など）を解消することです。

　具体的には、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければならないと定められ、期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。

　また、2024年4月1日より前の相続であっても未登記の場合は対象となり、原則として2027年3月31日までに登記義務を果たす必要があります。

2. 義務化対応の期限ルール（3年のカウント方法）

🔹基本ルール

• 相続を知った日から3年以内に登記申請が必要です。
• 遺産分割協議が成立した場合は、その成立日から3年以内が期限です。

🔹過去の相続の扱い

2024年4月1日以前に相続が開始していた場合も対象となり、義務化後3年の猶予期間があります。

🔹実務上注意すべきポイント

• 複数相続人がいる場合は、最も遅く相続を知った人の「知った日」からカウントされることもあり得ます。
• 登記申請の猶予を超過した場合は過料対象となる可能性があるため、早めの対応が重要です。

3. さぬき市でよくあるケースと注意点

🧱空き家・遊休地

　空き家や遊休地は所有者が不明になりやすく、手続きが複雑化します。登記義務化はこれらの土地の所有者特定を促進する目的もあるため、放置による社会的影響も考慮し、早期対応が求められます。

🌾農地（農地法との関係）

　農地の相続登記の場合、農地法上の権利移動許可が必要となるケースもあります。農地のまま相続登記を行う場合、許可条件や利用計画書の提出が義務付けられることもあるため、専門家による確認が望ましいです。

🌍県外所有・遠方不動産

　被相続人が県外に住んでいた、または遠方に実家がある相続人が多い場合、書類収集や情報取得が遅れることがあります。3年という期限を意識し、早めの戸籍収集、住民票の除票取得が重要です。

👥共有名義・多数相続人

　共有名義の場合、相続人全員の同意・署名が必要となるため、話し合いが長引くことがあります。このようなケースでは相続人申告登記制度を利用し、期限内に義務を履行する方法もあります。

4. 手続きの流れと必要書類

　相続登記は、「相続関係の確認 → 不動産の特定 → 分け方の確定 → 登記申請」という流れで進みます。
　事前に必要書類を把握しておくことで、手続きの停滞ややり直しを防げます。

① 相続関係を確認する（戸籍関係）

　まず、「誰が相続人か」を確定します。

主な書類

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式

• （除籍・改製原戸籍を含む）

相続人全員の戸籍謄本

※ 戸籍が1通でも欠けると、相続登記はできません。

② 住所を証明する書類を集める

　次に、被相続人と相続人の住所を証明します。

主な書類

被相続人の住民票除票（最後の住所が分かるもの）

登記名義人となる相続人の住民票

※ マンション名や部屋番号の記載漏れに注意が必要です。

③ 相続不動産を特定する

　どの不動産を相続するかを正確に確認します。

主な書類

固定資産評価証明書（最新年度）

この書類は、
・登記申請書の不動産表示
・登録免許税の計算
に使用されます。

④ 遺産分割内容を確定する

　相続人が複数いる場合は、分け方を文書で確定します。

必要書類

遺産分割協議書

相続人全員の印鑑証明書（実印）

※ 不動産の表示は、必ず登記簿どおりに記載します。

⑤ 登記申請書を作成し、法務局へ提出

　最後に、登記申請書を作成して提出します。

申請書の主な記載事項

• 登記の目的（所有権移転）

• 原因（相続・年月日）

• 登記名義人の住所・氏名

• 不動産の表示

• 添付書類一覧

提出先は、不動産所在地を管轄する法務局です
（窓口・郵送・オンライン申請が可能）。

5. 実務の落とし穴と回避策

相続登記は制度自体はシンプルに見えても、実務ではつまずきやすいポイントがいくつもあります。
ここでは、実際に多い失敗例と、その回避策を整理します。

① 戸籍が「つながらない」ケース

よくある落とし穴

出生から死亡までの戸籍が連続していない

改製原戸籍・除籍の取得漏れ

本籍地を複数回移していることに気づかない

回避策

最初に「最後の戸籍」からさかのぼって取得する

1通ずつ内容を確認しながら次の本籍地を追う

途中で不明点が出たら、早めに専門家へ相談

※ 戸籍が1通でも欠けると、登記は進みません。

② 固定資産評価証明書の取得漏れ

よくある落とし穴

評価証明書が不要だと思い込んでいる

最新年度でない評価証明書を提出してしまう

不動産の一部が評価証明書に載っていない

回避策

登記対象の不動産がすべて記載されているか確認

登記申請時点の「最新年度」を取得

名寄帳で漏れがないか確認するのも有効

③ 遺産分割協議が進まない・遅れる

よくある落とし穴

相続人間で話し合いがまとまらない

連絡が取れない相続人がいる

「とりあえず後回し」にしてしまう

注意点

相続登記の義務化により、期限内申請が必要

協議未了でも、放置は過料のリスクにつながる

回避策

早めに相続関係を可視化し、全員で共有

難航する場合は、専門家を交えた整理が有効

一時的な対応（相続人申告登記）を検討する

④ 登記申請書の記載ミス・添付漏れ

よくある落とし穴

不動産の地番・家屋番号の誤り

登記原因日付の間違い

添付書類の順序や不足

回避策

登記簿謄本・評価証明書と必ず照合

法務局の記載例を参考にする

不安な場合は、提出前に相談を活用

⑤ 法務局相談を活用していない

よくある落とし穴

「聞きに行くのは大げさ」と思ってしまう

相談せずに提出し、補正になる

回避策

• 法務局の「事前相談（予約制）」を活用

• 書類を一式持参して確認してもらう

• 補正リスクを減らし、手戻りを防ぐ

6. ケース別チェックリスト

✔ 空き家・遊休地

✔ 農地

✔ 県外所有

✔ 共有名義

✔ 相続人不明ケース

（各チェックポイントを箇条書きで整理してみてください）

7. FAQ（よくある質問）

Q1. 3年のカウントはいつから？
→ 相続を知った日、または遺産分割成立日からカウントします。

Q2. 義務化前の相続も対象？
→ はい。2024年4月以前の相続でも未登記の場合は義務化の対象です。

Q3. 申請をしないとどうなる？
→ 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q4. 相続人申告登記とは何？
→ 期限内に義務を果たすための簡易な申告制度で、遺産分割協議が整わない場合などに利用できます。

8. まとめ

　相続登記義務化は、制度理解と期限管理が最重要です。特にさぬき市のような地域では、空き家や共有名義など複雑なケースが多く、司法書士による事前対応が安心につながります。

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