1. 相続空き家の整理は「順番」がすべて

相続空き家の相談で最も多い失敗は、
**「売却を先に考える」「話し合いを後回しにする」**ことです。

実務上、正しい順番は常に次の3ステップです。

• 名義を確認する
• 相続関係を整理する
• 方針（売る・貸す・残す）を決める

この順番を崩すと、手続きが止まります。

2. 手順① 名義確認と相続登記【最優先】

なぜ最初に相続登記なのか

• 現在の所有者が誰かを法的に確定させるため
• 売却・賃貸・解体の前提条件になるため
• 相続登記義務化（2024年〜）への対応

相続登記が未了の空き家は、
👉 **「誰も自由に処分できない不動産」**です。

チェックポイント

• 被相続人名義のままになっていないか
• 古い相続（数次相続）が発生していないか
• 相続人が確定しているか

ここを誤ると、後の手続きがすべてやり直しになります。

3. 手順② 相続関係整理・共有解消の考え方

共有名義は「最も動かしにくい状態」

相続空き家で多いのが、相続人全員の共有名義です。

共有状態の問題点：

• 売却には全員の同意が必要
• 管理責任が不明確
• 将来さらに相続が重なり複雑化

実務上の整理方法

• 遺産分割協議で単独名義にする
• 代償分割（お金で調整）
• 売却前提で共有を解消

👉 「とりあえず共有」は将来の火種です。

4. 手順③ 売却・活用・保有の判断基準

相続登記と共有整理が終わった後、初めて方針決定が可能になります。

売却が向くケース

• 住む予定がない
• 管理負担が重い
• 立地・市場価値がある

活用（賃貸等）が向くケース

• 立地が良い
• 修繕費用が見込める
• 相続人間で合意が取れている

保有が向くケース

• 将来の利用予定がある
• 税務・感情面で売却が難しい

判断は「感情」ではなく、数字と法的条件で行う必要があります。

5. 司法書士が関与できる実務範囲

司法書士は、相続空き家整理の**ハブ（中心）**となる専門家です。

主な関与範囲

• 相続登記手続き
• 相続関係説明図の作成
• 遺産分割協議書の作成支援
• 共有解消に向けた法的整理
• 他士業（税理士・不動産業者）との連携

👉 「どこに相談すべきかわからない」状態を解消します。

6. ケース別｜よくある失敗パターン

ケース① 登記を後回しにして売却話が流れる
→ 買主が決まっても登記未了で契約不可

ケース② 共有のまま数年放置
→ 相続人が増え、話し合い不能に

ケース③ 自己判断で解体
→ 税負担増・相続人間トラブル発生

7. よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記だけ先にしても問題ありませんか？
A. 問題ありません。むしろ推奨されます。

Q. 売却するか決まっていなくても相談できますか？
A. 可能です。方向性整理が司法書士の役割です。

Q. 共有者が遠方でも手続きできますか？
A. オンライン・郵送対応が可能です。

8. まとめ｜空き家問題は専門家活用で一気に前進する

相続空き家の整理は、
**「順番」と「専門家の関与」**で成否が決まります。

• 登記をする
• 共有を整理する
• 方針を決める

この流れを守れば、空き家は「負動産」ではなくなります。

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