1. 共有を解消する理由──"みんなの土地"がトラブルのもとになる

　相続で親の不動産を受け継いだとき、「兄弟で共有名義」にするケースは少なくありません。
　しかし、共有状態には"便利そうで不便"という側面があります。

　たとえば──

• 売却したくても全員の同意が必要
• 誰かが固定資産税を滞納すると差押えの可能性
• 管理や修繕の費用をめぐる不公平感

といった問題が、年を追うごとに表面化します。

　とくに共有者の一人が亡くなると、持分がその相続人にさらに分かれ、**「孫の代まで共有が連鎖」**してしまうことも。
こうなると、もはや合意形成はほぼ不可能になります。

　だからこそ、「共有のままにしない」ことが、相続対策の基本といえます。

2. 方法①：共有者全員で売却する

　もっともシンプルな方法は、共有者全員の合意で不動産を売却し、代金を分けることです。

【メリット】

• 現金化でき、清算が明確
• 今後の固定資産税や管理負担がゼロになる

【デメリット】

• 共有者全員の同意が必須
• 感情的な対立がある場合はまとまりにくい

　売却額をめぐってトラブルが起きやすいため、司法書士や不動産業者を交えた第三者調整が現実的です。
　また、共有持分を売却する場合は、他の共有者に「持分買取の優先権」があるわけではないため、外部の第三者に売られると新たな共有者が登場するリスクもあります。

3. 方法②：現物分割・代償分割で分ける

　共有物を実際に分ける方法もあります。

• 現物分割：土地を分筆してそれぞれの単独名義にする
• 代償分割：一方が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う

　相続登記後の整理としては非常に多く行われる手法です。
　ただし、登記・測量費用、評価額の調整などのコストがかかります。
　また、市街化調整区域や農地などでは分筆そのものが制限される場合もあり、慎重な事前調査が必要です。

4. 方法③：持分買取・放棄という選択肢

　共有者の一人が他の共有者の「持分」を買い取る形で単独所有にすることも可能です。
　この方法は、共有者の関係性が比較的良好な場合におすすめです。

　ただし、買取価格の妥当性が問題となるため、不動産の評価を行ったうえで契約書を作成し、登記手続きも司法書士が関与するのが安心です。

　さらにもう一歩進んだ方法として、「持分放棄」という手続きがあります。
これは、共有者が自らの持分を放棄し、他の共有者の持分が自動的に増えるというものです。

　たとえば兄弟3人のうち1人が「もうこの土地は使わない」と放棄すれば、残る2人にその分が比例して帰属します。

5. 実務での注意点──農地の場合の"持分放棄"活用法

　ここで、司法書士としてぜひ知っておいてほしいのが農地の共有解消です。

　農地を共有している場合、通常はその権利を他の共有者に移すには農地法3条の許可が必要です。
　しかし、「持分放棄」であれば、所有権移転の原因が"放棄"であり、譲渡行為ではないため、
原則として農地法の許可を要しないと解されています（農地法の対象外）。

つまり、

• 共有者同士での「譲渡」ではなく「放棄」扱い
• 許可申請や行政との調整を省ける
• 手続きが迅速で、費用も抑えられる

という実務上のメリットがあります。

もちろん、すべてのケースで問題ないわけではありません。
自治体によっては、放棄後の管理主体を確認されることもあります。
ですが、**農地共有の解消における有効な"テクニック"**として、知っておく価値が高い方法です。

6. まとめ──それぞれに合った方法を専門家と検討を

　不動産の共有解消には、「売る」「分ける」「放棄する」という３つの大きな方向があります。
どの方法を選ぶかは、

• 共有者の関係性
• 不動産の種類（宅地・農地・山林）
• 将来的な利用目的

によってベストな答えが異なります。

　相続登記の義務化が進むいま、**「名義の整理」と「共有の解消」**はセットで考える時代です。
司法書士は、法的手続きと登記実務の両面からサポートできる専門家。
まずは現状の登記簿を確認し、「どの選択が自分たちに合っているか」を一緒に整理してみましょう。

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相続で共有になった不動産をどう整理すべきか──
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