1. 相続不動産の「売却神話」とは

　相続で土地や家屋を引き継いだ際、多くの方がまず考えるのが「売れば現金になる」という発想です。
　しかし、相続の現場では、実際に売れない不動産の方が多いのが現実です。

　特に地方では、人口減少と空き家率の上昇により、需要のない土地・建物が急増しています。
一見して価値がありそうに見えても、実際に査定してみると「買い手がつかない」「値がつかない」という結果になることも珍しくありません。

2. 地方不動産が売れない３つの理由

地方の不動産が"売れない"背景には、主に次の3つの要因があります。

① 需要がないエリアにある
　人口減少に伴い、売り手より買い手が圧倒的に少ない。
　特に駅から離れた土地や、農村部・山間部ではほぼ取引が止まっています。

② 土地の形や接道条件が悪い
　建築基準法上、道路に2メートル以上接していない土地（いわゆる"再建築不可"）は、住宅用として利用できず、実質的に売却困難です。

③ 古家付き・境界未確定
　建物が老朽化している、隣地との境界が不明確など、法的・物理的な障害があると、買い手はリスクを避けてしまいます。

3. 実際の売却価格は"固定資産税評価額"とは違う

　固定資産税の通知書に記載されている評価額を見て、「こんなに価値があるなら売れる」と思う方も多いでしょう。
　しかし、固定資産税評価額は市場価格とは別物です。

　実勢価格（実際の取引価格）は、評価額の70〜80％程度が目安ですが、地方ではそれよりも半値以下、場合によっては0円査定となるケースもあります。
特に建物付きの場合、解体費や処分費がかかるため、実質的には"マイナス資産"になってしまうこともあります。

4. 「売れない土地」に共通する特徴

次のような特徴がある土地は、ほぼ確実に"売れにくい"とされています。

• 再建築不可（接道要件を満たしていない）
• 道が狭く車の出入りが困難
• 農地や山林など用途制限がある
• 所有者が複数で共有状態
• 長年登記名義が変更されていない

　香川県内でも「田畑・山林を相続したが誰も使わない」「農地転用が難しく売れない」といった相談は非常に多く、相続＝不動産資産という時代は終わりを迎えています。

5. 売却にかかる費用と税金の落とし穴

　売却できたとしても、費用面の負担を見落としてはいけません。
主な費用には以下のようなものがあります。

• 不動産仲介手数料
• 登記費用（名義変更・住所変更など）
• 建物解体費（老朽家屋がある場合）
• 測量・境界確定費用
• 譲渡所得税（利益が出た場合）

　例えば、香川県内の古家付き土地を売却する際、解体費用だけで100万円を超えることも珍しくありません。
売却価格がそれを下回れば、「売るほど赤字」ということも起こります。

6. 香川県での"負動産"事例：査定ゼロの現実

　高松市近郊の郊外エリアで実際にあったケースです。
　相続した土地は広く見えたものの、最寄駅から車で20分、農地転用不可の地目。
不動産会社に査定を依頼したところ、返ってきた答えは「買い手が見つからない」でした。

　固定資産税だけが毎年かかり、維持費も負担に。
最終的に司法書士を通じて相続財産管理人を選任し、処分・売却整理という手続きを取ることになりました。
相続放棄をしても処理費が残る──これが地方の"負動産"の現実です。

7. 売れない不動産をどうする？３つの選択肢

「売れない」とわかった時点で、できることは次の3つに分類されます。

① 活用する（貸す・管理する）
　駐車場、太陽光パネル、資材置き場など、部分的活用を検討。
　自治体が募集する「空き家バンク」への登録も選択肢の一つです。

② 処分する（寄付・譲渡）
　自治体や法人への寄付、隣地への売却交渉。
　令和5年からは「相続土地国庫帰属制度」もスタートし、一定の条件を満たせば国への引き渡しも可能です。

③ 維持管理を最小化する
　草刈りや税金だけは最低限にし、将来の活用・売却のタイミングを待つ。
　登記名義を整理しておくだけでも、次の相続でのトラブル防止になります。

8. 「売れない」から「活かす」へ ─ 司法書士が提案する出口戦略

不動産は"使い方次第"で価値が変わります。
「売れない土地だから放棄」ではなく、どう整理し、どう引き継ぐかを考えることが重要です。

司法書士は、単に登記手続きを行うだけでなく、

• 相続人の整理
• 境界確定・共有解消のサポート
• 相続財産管理人の申立
  など、「動かない土地を動かす」ための法的支援を行っています。

香川県内でも、自治体・土地家屋調査士・税理士と連携した"負動産対策支援"が進んでいます。
今こそ、"売る"よりも"どう残すか"の時代です。

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