1. なぜ不動産は相続トラブルの中心になるのか

不動産は、現金や有価証券と異なり、

　　　・物理的に分けられない

　　　・評価額に幅がある

　　　・管理責任が伴う

という三重の問題を抱えています。

特に地方では「資産価値はあるが換金性が低い」不動産が多く、
相続人の一人が取得すると、
他の相続人との不公平感が生じやすくなります。

この不公平感こそが、争族の最大要因です。

2. 不動産評価と相続税の関係

相続税評価は、

　　・宅地：路線価方式・倍率方式

　　・建物：固定資産税評価額

を基準に算定されます。

しかし、実勢価格との差が大きい場合、
税務調査で修正されることもあります。

また、

　　・小規模宅地等の特例

　　・貸家建付地評価

　　・賃貸割合調整

などの特例適用の有無により、
税額は数百万円単位で変わることも珍しくありません。

3. 共有名義の危険性

「とりあえず共有」は、将来の問題の先送りです。

　　・売却には全員の同意が必要

　　・一人でも反対すると処分不能

　　・相続が重なると権利者が雪だるま式に増加

結果として、
"誰も使わず、誰も売れない不動産"が生まれます。

4. 生前にできる不動産対策の選択肢

① 単独承継＋代償分割
一人が取得し、他の相続人に現金等で調整。

② 生前贈与
評価・税務・生活資金を慎重に検討。

③ 売却による現金化
最もトラブルが少ない方法。

④ 法人化
事業用・収益不動産に有効。

⑤ 家族信託
管理と承継を分離できる柔軟な仕組み。

5. 香川県の不動産事情と注意点

香川県では、

　　・市街地と郊外の価格差

　　・空き家率の上昇

　　・農地・山林の処分困難

といった特徴があります。

「相続税対策になる不動産」より、
「将来処分できる不動産か」が重要です。

6. よくある失敗事例

　　・節税目的で共有化した結果、売却不能

　　・評価を誤り、過大納税

　　・納税資金を考えない不動産集中

　　・管理不能による資産価値低下

7. まとめ

不動産の生前対策とは、
"税金対策"ではなく"出口戦略"です。

誰が、いつ、どのように処分・承継するのかまで考えてこそ、
本当の生前対策となります。

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