1. 認知症になると、なぜ不動産が動かせなくなるのか

不動産を売る、貸す、贈与する、名義を変える。
これらはすべて**「本人の意思による法律行為」**です。

ところが、親が認知症になると、
法律上 「本人の判断能力がない」 と扱われるようになります。
すると、たとえ家族であっても、

• 実家を売る
• 名義を変える
• 担保に入れる

といったことが一切できなくなります。

「息子なんだからできるでしょ？」
「娘が代わりにサインすればいいのでは？」

こうした"常識"は、法律の前では通用しません。

2. 「売れない」「貸せない」「登記できない」三重苦

認知症になると不動産はどうなるのか。
実務では、次の"三重苦"に陥ります。

• 売れない
• 貸せない
• 登記できない

つまり、資産なのに、ただの"固定費を生む箱"に変わるのです。

固定資産税、管理費、草刈り、修繕費…。
誰も使えない家に、毎年お金だけがかかっていきます。

3. 家族が直面する"現実の地獄"

実際にあった例です。

高松市で一人暮らしだった80代の母が認知症で施設へ。
空き家になった実家を売って施設費用に充てようとしたが、
すでに母は契約できる状態ではなかった。

家庭裁判所に成年後見を申し立て、
許可が出るまで半年以上。
しかも売却にはさらに裁判所の許可が必要。

結果、
「売れるはずの家が、3年以上動かせない」
という事態になりました。

4. 司法書士が見る「登記の壁」とは

司法書士が現場で最も多く見るのが、
**「名義が動かせない不動産」**です。

• 共有名義
• 昔のままの登記
• 認知症の名義人

この3つが重なると、
相続も売却も、ほぼ詰みます。

5. 相続登記義務化が追い打ちをかける

2024年から、相続登記は義務になりました。
正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の可能性があります。

しかし認知症が絡むと、
そもそも登記したくてもできないケースが続出します。

「義務なのに、できない」
これが今、日本中で起きています。

6. 今からできる唯一の回避策

答えは一つです。

認知症になる前に、不動産の"出口"を決めておくこと。

遺言、任意後見、家族信託。
どれを使うべきかは、不動産の内容で変わります。

重要なのは、
**"元気なうちに司法書士に設計してもらうこと"**です。

7. よくある質問（FAQ）

Q. 親が軽度の認知症でも売れませんか？
A. 医師の診断次第で、契約が無効になるリスクがあります。

Q. 成年後見を使えば解決しますか？
A. 売却はできますが、自由に処分できるわけではありません。

Q. 兄弟の同意があれば大丈夫？
A. 法律上は本人の意思が最優先です。

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