「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記について

2023年10月18日

「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記について、登記・法律相談でお話をされる場合がございます。しかし、この「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記については、何でも利用できるものではありません。要件や事例についてお話をしたいと思います。

目次

1.「真正な登記名義の回復」とは

2.「真正な登記名義の回復」の必要要件

3.仮想の相談事例について

4.まとめ


1.「真正な登記名義の回復」とは

 「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記は、通常抹消登記により事故に所有権の登記を復帰させる場合に、抹消登記手続きの方法によると、登記上の利害関係人の承諾書(抹消する所有権移転登記後に設定された抵当権など)を添付しなければ登記申請ができないために、登記上の利害関係人の承諾が得られない場合に、所有権移転登記の方法により現在の所有者に登記名義を一致させる方法です。

2.「真正な登記名義の回復」の必要要件

 登記申請書に添付する登記原因証明情報に記載すべき3つの必要要素は以下の通り。

 ①目的不動産

 ➁現在の登記が実体的な権利関係に合致しない理由

 ③登記権利者が権利を有している理由・取得原因

注意しなければならないのは、➁・③です。正当に合致しない理由があっても、登記権利者が権利を有している理由が明確でないと、「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記の申請はできないと考えます。

3.仮想の相談事例について

  (事例1)BがAに土地を売却しC銀行が抵当権を設定。

その後、土地売買は無効となった。

 登記原因証明情報の「登記の原因となる事実又は法律行為」

  (1)Bは、本件土地を所有していた。BはAに対し、年月日、本件不動産の所有権を売った。

  (2)(1)の売買契約は民法94条第1項の規定により無効である。

  (3)AはBのために、Aの所有権登記を抹消するべきところ、本件不動産には、Aが設定したC銀行の抵当権設定登記があり、Aの所有権登記の抹消にはC銀行の承諾が必要となるが、C銀行の承諾は得られない。

  (4)よって、Aは、Bに対して、本件不動産の所有権の登記を、真正な登記名義の回復を原因として移転する。

  (事例2)亡くなった祖父が、収益物件の土地建物の名義を祖父としていたが、実際は法人名義にする予定だった。長年の間、祖父は固定資産税を支払い続けていた。抵当権の設定はない。

 (回答)

  この事例では、「真正な登記名義の回復」を原因としていきなり祖父から法人への名義変更はできないと考えます。なぜなら、

  ①契約書などに法人名義に移転することが記載されているかが怪しい。

  ➁仮に契約書に法人名義で記載されていたとしても、錯誤による所有権更正登記(勘違いしていたから本当の登記に変更してという登記)についても、祖父が長年固定資産税を払い続けていた事実により、祖父名義の登記申請を容認していると判断される可能性がある。

 結果として、「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記は使えないし、更正登記もかなり難しいと判断しました。

 

4.まとめ

 相談業務をしている時に、いきなり専門的な話を始める方がいらっしゃいます。なぜその手続を知っているのか尋ねると、ほとんどの方が、法律に詳しい知人から聞きましたといいます。しかし、法律に詳しい知人は、専門家ではありません。利用するための要件やそのバックグランドに在る法律的な知識までは持ち合わせていない可能性があります。今回の事例2のような場合でも、結局、「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転をするための条件までは理解できていないと思います。

 また、相談業務で、客観的な事実として、登記簿や資料を持参せずに相談する場合があります。権利証だけ持参されても、その物件に抵当権が設定されているのかどうかもこちらは判断できません。稀に、事前に専門家に相談したうえで、できないと言われてしまい、その事実と情報を隠して相談される方がいますが、こんなことをしても、実際申請をして判断をするのは行政機関である法務局や役場の担当者になりますので、できないものはできないです

 ですので、このようにいきなり専門的な話をされる方に対しては、「以前、どなたかに相談されたことはありますか?」と尋ねてから相談業務に入るようにしています。

 今回は、法律相談から出てきた真正な登記名義の回復について、お話をしてきました。(事例1)が一番オーソドックスなパターンとなります。

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