1．所有者Ａ・Ｂの共有という前提

まず、典型的な事例を整理します。

• 不動産の所有者：Ａ・Ｂの共有
• 抵当権設定：Ａ・Ｂの持分全体に設定
• ローン完済後
• Ｂがすでに死亡している

この状態で、
Ａが抵当権抹消登記をしようとした場合、
手続きはどのようになるのでしょうか。

2．抵当権抹消は保存行為という原則

民法上、共有物に関する行為は、

• 保存行為
• 管理行為
• 変更行為

に分類されます。

このうち、抵当権抹消は保存行為と解されています。

保存行為とは、
「共有物を維持するための行為」であり、
各共有者が単独で行うことができる
とされています。

したがって原則論としては、

• 所有者Ａ・Ｂの共有であっても
• Ａ単独で抵当権抹消登記は可能

という結論になります。

3．共有者Ｂが死亡していた場合の問題

ところが、ここに一つ問題が生じます。

共有者Ｂが死亡している場合、

• 登記簿上の所有者：Ａ・Ｂ
• 実際の権利者：ＡとＢの相続人

という状態になります。

つまり、
登記簿と現実の権利関係が一致していない状態
です。

この状態で、

「Ａだけで抵当権抹消をしてよいのか」

という点について、
法務局の運用が分かれることがあります。

4．名古屋法務局の取扱い（抹消可能とする見解）

名古屋法務局と司法書士会の質疑応答では、
次のような趣旨の取扱いが示されています。

• 抵当権抹消は保存行為である
• 共有者の一人が
• 死亡していても
• 住所変更していても
• 抵当権抹消の結果には影響しない

したがって、

申請に参加しない共有者に事情があっても、
他の共有者単独で抵当権抹消は可能

という考え方です。

この見解に立てば、
Ｂが死亡していても、
Ａと金融機関だけで抵当権抹消登記ができる
という結論になります。

5．一部法務局の取扱い（相続登記を先行すべき）

一方で、別の取扱いをしている法務局もあります。

その根拠となる考え方は、次のとおりです。

• 所有者が死亡している
• しかし相続登記が未了である
• しかも抵当権抹消の原因日が
• 相続発生後である場合

この場合、

担保抹消の前提として
所有権の相続登記を先に行うべき

とする運用です。

この見解に立つと、

• 共有者Ｂが死亡している場合
• Ｂの相続登記を行わない限り
• Ａ単独では抵当権抹消ができない

という結論になります。

6．法務局ごとの運用差の可能性

ここまで見てきたように、

• 抹消可能とする見解
• 相続登記を先行すべきとする見解

という、二つの運用が存在する可能性があります。

つまり、同じ事案であっても、

• 管轄法務局によって
• 受理される場合と
• 補正や却下になる場合

があり得るということです。

これは実務上、非常に重要なポイントです。

7．実務上の安全な対応

このように取扱いが分かれる可能性がある以上、
実務では次のような対応が安全です。

① 管轄法務局へ事前照会をする

• 共有者の一人が死亡している
• 相続登記未了
• この状態で抹消可能か

を事前に確認します。

② 原則として相続登記を先に行う
運用差によるリスクを避けるためには、

• Ｂの相続登記
• その後に抵当権抹消

という順序で進める方が、
確実でトラブルも少なくなります。

8．シリーズ全体のまとめ

今回のシリーズでは、

• 抵当権抹消の基本構造
• 金融機関の商号変更や組織変更
• 所有者が死亡している場合
• 共有者の一人が死亡している場合

といった、
実務でよく直面する論点を整理してきました。

そして、最終的に見えてくる結論は
とてもシンプルです。

現実的には、相続登記はすでに義務化されています。
抵当権抹消の前後にかかわらず、いずれは行わなければならない手続きです。

であれば、最初から
「相続登記をしてから抵当権抹消をする」
という順序で進めた方が、結果的に安全で確実です。

たかが抵当権抹消登記。
されど抵当権抹消登記。

実務経験を積むごとに、その奥深さを感じる手続きの一つです。

このシリーズが、日々の実務の整理や、
依頼者への説明の一助になれば幸いです。