1．抵当権抹消の当事者関係をもう一度確認

まず、抵当権抹消登記の基本構造を確認しておきましょう。

抵当権抹消登記では、

• 登記義務者：金融機関（抵当権者）
• 登記権利者：不動産の所有者

という関係になります。

つまり、
金融機関が「抵当権を消します」と同意し、
所有者が「その登記を受けます」と申請する
という構造になっています。

この「所有者」が誰なのか、という点が非常に重要です。

2．登記権利者が死亡している場合の扱い

では、登記権利者である所有者が、すでに亡くなっていた場合はどうなるのでしょうか。

たとえば、

• 所有者Ａ（単独所有）
• 抵当権付き不動産
• ローン完済後にＡが死亡

というケースです。

この場合、登記簿上の所有者は依然としてＡのままですが、
現実にはＡは亡くなっており、法律上の権利は相続人に移転しています。

つまり、
登記簿上の所有者と、実際の権利者が一致していない状態
になっているのです。

登記は、この「現実の権利関係」を反映させる制度です。
そのため、まず行うべきは、

Ａから相続人への所有権移転（相続登記）
ということになります。

3．単独所有のケースの基本的な流れ

単独所有者が亡くなっている場合、手続きの基本的な順序は次のとおりです。

① 相続登記
　Ａ → 相続人（Ｂなど）

② 抵当権抹消登記
　金融機関 → 新所有者Ｂ

この順序が、実務上の原則です。

もし相続登記をせずに、
亡くなったＡの名義のままで抵当権抹消をしようとすると、

• 登記権利者が死亡している
• 本人の意思確認ができない
• 代理関係も成立しない

という問題が生じます。

そのため、原則として
相続登記を先に行う必要がある
という結論になります。

4．なぜ先に相続登記が必要なのか

ここで、「なぜ順序にこだわるのか」という疑問が出てきます。

理由は大きく分けて２つあります。

（1）登記の当事者が存在しないから

抵当権抹消登記では、所有者が登記権利者になります。

しかし、その所有者がすでに死亡している場合、

• 登記権利者本人が存在しない
• 委任状も取得できない

という状態になります。

つまり、
登記申請の当事者が成立しない
という根本的な問題があるのです。

（2）登記の連続性が保たれないから

登記制度では、権利の移転は順序どおりに行う必要があります。

本来の権利の流れは、

Ａ（死亡）
↓
相続人Ｂ
↓
Ｂが抵当権のない完全な所有者になる

という順序です。

ところが、相続登記を省略すると、

Ａ（すでに死亡）
↓
抵当権だけ消える

という不自然な登記の流れになります。

このような状態は、登記制度の原則に反するため、
相続登記を先に行う必要があるのです。

5．相続登記義務化との関係

さらに重要なのが、
相続登記の義務化制度です。

2024年4月から、相続によって不動産を取得した場合、

• 相続を知った日から3年以内に
• 相続登記を申請する義務

が課されています。

これに違反すると、
過料（行政罰）の対象になる可能性もあります。

つまり、

• 抵当権抹消のために相続登記が必要
• そもそも相続登記自体が義務化されている

という二重の意味で、
相続登記は避けて通れない手続きになっているのです。

6．読者への気づき

今回のポイントをまとめると、次のようになります。

• 抵当権抹消の登記権利者は所有者
• その所有者が死亡している場合
• 先に相続登記が必要になる

つまり、

「ローンを完済しただけでは終わらない」

ということです。

完済後も、

• 抵当権抹消
• 相続登記
• 名義の整理

といった手続きをきちんと行っておかないと、
将来の売却や相続の際に大きな負担となってしまいます。

次回は、
共有者の一人が亡くなっていた場合という、
さらに実務で悩ましいケースについて解説していきます。