共有の不動産、行方不明者がいても無断で不動産が売れる？

１．今までの対応方法

　２０２３年４月１日前までは、共有不動産の共有者の中に、行方不明者がいた場合、裁判所へ「不在者財産管理人」の選任を請求し、この不在者財産管理人を含め売却手続きをとらなければなりませんでした。当然、予納金も発生しますので、結局売却できずに当該不動産を活用ができない状況が生まれていました。

２．所在等不明共有者の持分の譲渡（民法２６２条の３）

　そこで、２０２３年４月１日より民法が改正されました。

「民法第262条の3

　①不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者(以下この条において「所在等不明共有者」という。)以外の共有者の全員が特定の者に対してその有する持分の全部を譲渡することを停止条件として所在等不明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができる。

　➁所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合(共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る。)において、相続開始の時から10年を経過していないときは、裁判所は、前項の裁判をすることができない。

　③第1項の裁判により付与された権限に基づき共有者が所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡したときは、所在等不明共有者は、当該譲渡をした共有者に対し、不動産の時価相当額を所在等不明共有者の持分に応じて按分して得た額の支払を請求することができる。

　④前三項の規定は、不動産の使用又は収益をする権利(所有権を除く。)が数人の共有に属する場合について準用する。」

３．事例による解説

　ある不動産があり、１０名での共有所有となっていました。このうち９名が、当該不動産の処分をしたいと考えましたが、残り１名が行方不明となってしまっていました。原則として、売却などはできません。

　しかし、民法２６２条の３の規定により、「地方裁判所の許可」をもらうことににより、売却することが可能となります。

　※ただしこの制度には、いくつかの要件がります。

　①持分の時価相当額の供託が必要

　②３カ月以上の異議届出期間が必要

　③共有が相続によるものの場合、１０年経過必要

となりますので、要件に合ってるかの確認が必要です。

４．まとめ

　この制度を活用することにより、長年手付かずだった共有不動産を処分する機会が生まれてくると思われます。

　相続の場面でも、法定相続人を調査している際に、すでに行方不明になっている方がいる場合には活用できそうですね。