相続登記 登記簿の表題部が被相続人名義となっている場合の注意点

2023年08月09日

今まで携わった相続登記において、いくつか建物で表題部のみの登記がなされているだけで、権利部に所有権保存登記がされていない状態の登記簿を目にしました。当然、すでに相続が発生しておりますので、表題部の名義人を権利者とはすることができず、相続人への所有権保存登記が必要となります。すでに権利部がある相続登記とは、少し異なる点がありますので解説をいたします。

目次

1.所有権保存登記とは

2.所有権保存登記の添付書類

3.申請書の記載事項

4.まとめ


1.所有権保存登記とは

 所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、最初に行われる所有権の登記のこと。 建物が新築された場合、最初の所有者が1カ月以内にどのような建物かを公示することを「表示登記」というが、その次に登記内の甲区欄に「所有者が誰か」を明示することを「所有権保存登記」といます。

 所有権保存登記の申請人になることができるのは以下の場合であり、その申請人からの単独申請となります。

 ①表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人

  (不動産登記法74条第1項第1号)

 ➁所有者を有することが確定判決によって確認された者

  (不動産登記法74条第1項第2号)

 ③収用によって所有権を取得した者

  (不動産登記法74条第第1項第3号)

 ④区分建物(マンション)にあっては表題部所有者から所有権を取得した者

  (不動産登記法74条第2項)

 稀に、表題登記はあるのに、権利部のない建物があります。そして、その表題部所有者がすでに亡くなっている場合、相続人に直接、所有権保存登記をすることができます。

2.所有権保存登記の添付書類

 一般的な所有権保存登記には、登記原因照明情報(売買、相続といった原因を証明する書面のこと)が不要です。ですので、権利者となる方の住所証明情報(代理人に頼む場合には委任状)のみとなります。

 しかし、相続が発生している場合には、相続証明情報(戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書など)が必要となってきます。

 この相続証明情報が少し厄介なんです。

 というのも、権利部の名義人から相続人への所有権移転登記による相続登記の場合には、登記原因照明情報として、発生した相続を証明するための戸籍類の原本還付をする際、「相続関係説明図」を司法書士で作成して、これを登記原因照明情報として提出することで、添付した原本戸籍のコピーの代わりにできるのですが、所有権保存登記には、この登記原因照明情報の添付はありません。つまり、添付する戸籍などの原本還付をする場合には、通常の手続きである、コピーに「原本であることに相違ない」旨の記載と原本還付のゴム印、そして押印、割印・・・すべて必要です。原本還付を請求する場合、「相続関係説明図」を添付しても、コピーの添付を省略することはできません。

3.申請書の記載事項

 登記の目的  所有権保存

 所有者    被相続人 A

       (上記相続人 B)

        C

 添付情報   相続証明情報 住所証明情報 代理権減照明情報

 令和〇年〇月〇日法74条1項1号申請 ○〇法務局

 といった感じになります。

 相続の場合、「年月日法74条1項1号申請 ○〇法務局」の記載が必要です。

4.まとめ

 相続登記の場合には、表題部しか記録されていない建物を見かけます。相続登記義務化については、権利部の相続登記を対象としていますが、表題部から不動産登記法74条第1項第1号にあるように、相続人からの所有権保存登記がで、これは権利部の登記となってきます。ですので、相続登記義務化の対象となるものと考えられています。

 しかし、世の中には、表題部すらない未登記建物も存在します。こちらは対象となるのでしょうか?不動産登記法第47条第1項「新築した建物または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければならない。」とあります。表題部の登記は、法令上では義務とされています。

 しかし、現状、解りませんが、いずれ見解が出てくると思われます。

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