1. 土地家屋調査士の登記業務

　土地家屋調査士の主な業務は、不動産の「物理的な状態」を登記に反映させることです。具体的には、土地や建物の境界を確定し、その形状や面積などを正確に測量し、登記簿に反映させる業務を担当します。土地家屋調査士の登記業務は、不動産の実体に基づく情報を公的に記録するものであり、これにより所有者や権利者が自分の不動産の正確な範囲や形状を証明できるようになります。

1-1. 主な登記業務

土地家屋調査士が扱う登記の代表的なものには以下があります。

土地分筆登記：一つの土地を複数に分割する場合に行う登記です。例えば、相続や売買などの際に、広い土地を細かく分ける必要がある場合に行われます。

土地合筆登記：複数の土地を一つにまとめる登記です。複数の土地を所有している場合、それらを統合して管理することが可能です。

建物表題登記：新築した建物を初めて登記簿に記載する際に行う登記です。この登記により、建物が公式に存在することが証明されます。

区分建物表題登記：マンションなどの区分所有建物の登記です。個々の区分所有部分の登記が必要な場合に行われます。

1-2. 土地家屋調査士の役割

土地家屋調査士は、主に測量技術に基づいて業務を行います。不動産の境界線や面積、建物の形状などの物理的な要素を正確に反映することが求められます。土地の境界に争いがある場合や、土地の面積が正確でない場合は、土地家屋調査士が現地で測量を行い、その結果を登記簿に反映させます。彼らの業務は、不動産の物理的な側面に関する専門知識が要求されるため、測量士としてのスキルが重要です。

2. 司法書士の登記業務

　一方、司法書士の登記業務は、不動産の「権利関係」に関するものです。司法書士は、不動産の所有権や抵当権などの権利関係の変更や移転を登記簿に反映させる役割を担います。例えば、不動産の売買や相続による所有権の移転、銀行からの借り入れに伴う抵当権の設定などが、司法書士の主な業務に該当します。

2-1. 主な登記業務

司法書士が扱う登記の代表的なものには以下があります。

所有権移転登記：不動産の売買や相続などにより所有者が変わった場合に行う登記です。例えば、家を購入した場合は、司法書士が新しい所有者の情報を登記簿に反映させます。

抵当権設定登記：不動産を担保に借金をする場合に、金融機関が抵当権を設定する際に行う登記です。この登記により、債務者が借り入れた金額を返済できない場合に、金融機関が不動産を差し押さえる権利が公式に認められます。

所有権保存登記：新築物件の初めての所有権登記です。これは土地家屋調査士が行う建物表題登記とは異なり、新築の建物の所有者を明確にするために行われます。

抵当権抹消登記：ローンを完済した場合に、金融機関が設定した抵当権を抹消するための登記です。

2-2. 司法書士の役割

司法書士の業務は、不動産に関する法律的な権利関係を扱います。不動産売買の際に、所有権が正式に移転するためには、登記簿の所有者欄が変更される必要があり、その手続きを代行するのが司法書士の役目です。また、借り入れに際して抵当権が設定される場合や、相続で不動産が移転する場合にも、司法書士がその登記手続きを行います。これにより、権利関係が公に認められ、第三者にも対抗できる状態となります。

3. 土地家屋調査士と司法書士の違い

　土地家屋調査士と司法書士の最大の違いは、扱う「登記の内容」にあります。

　土地家屋調査士は、不動産の物理的な側面を取り扱い、土地や建物の形状、面積、境界などを正確に反映させることが主な業務です。土地の分筆や合筆、新築建物の登記など、物理的な変動を記録する役割を担います。

　司法書士は、不動産の権利関係に関する登記を行い、所有権や抵当権の移転や設定、抹消など、法律上の権利を登記簿に反映させることが主な業務です。売買や相続など、法律的な側面に関与します。

4. 共同業務と連携

　土地家屋調査士と司法書士は、不動産登記において互いに連携して業務を行う場面が多くあります。例えば、新築物件の登記の場合、まず土地家屋調査士が建物表題登記を行い、その後に司法書士が所有権保存登記を行うという流れです。また、土地の分筆や合筆が行われる場合にも、土地家屋調査士が物理的な変更を登記し、その後に司法書士が権利の変更を登記することがあります。

5. 資格と業務範囲

　土地家屋調査士と司法書士は、それぞれの資格が必要であり、業務範囲が法律で定められています。土地家屋調査士は不動産の測量や登記に関する技術的な知識が要求され、司法書士は法律的な知識や契約書の作成、登記手続きの代行が求められます。両者の業務は密接に関連していますが、それぞれの専門分野において高度な専門性が必要です。

結論

　土地家屋調査士と司法書士は、不動産登記において異なる役割を担いながらも、相互に補完し合う関係にあります。土地家屋調査士は不動産の物理的側面（登記簿謄本の表題部）、司法書士は権利関係の法律的側面（登記簿謄本の権利部）を扱い、両者が連携することで不動産の登記が正確かつ円滑に行われます。