１．遺贈の登記と相続登記、どちらが先に手続きをするのか？

　「全財産の２分の１は相続人Ａに相続させ、残りの２分の１はＸに贈与する」旨の遺言書があった場合、「遺贈」で一部移転登記を申請した後、持分全部移転の相続登記を申請する（登研523号）。

　つまり、遺贈による登記を相続登記に先んじてしなければならないという点です。相続登記と遺贈の登記は、根本的に異なる点が、「共同申請」か「単独申請」かという点です。相続登記は、単独申請であるため亡くなった名義人の住所に変更があったとしても、それを証明する資料を添付すれば、同一人認定していただけますが、遺贈の場合、「住所変更の手続」を要します。詳しいことは、専門家にご相談ください。

※遺贈の単独申請について（要件を確認してください）

　法律改正により、令和５年４月１日からは、遺贈により不動産を取得した相続人（受遺者＝登記権利者）は、その所有権の移転の登記を単独で申請することができるようになります。 なお、令和５年４月１日より前に開始した相続により遺贈を受けた相続人（受遺者）についても同様に、令和５年４月１日からは、単独で所有権の移転の登記を申請することができるようになります。

２．相続登記後に被相続人が土地の一部を売却する契約をしていた場合

　仮に、Ａ名義の甲土地をＡ死亡により、その子Ｂ及びＣに２分の１づつ相続登記をした後に、実はＡが生前にＤに持分２分の１を売却していたという事実が判明したというもの。

　本来の事実関係からすると、Ａ死亡時にその持分の２分の１はＤのものだったということになります。これを実現しようとすると、すでに申請している相続登記は、事実とは異なる内容ということになり、抹消登記をすべきということになります。

　しかし、この場合、「Ｂ持分４分の１、Ｃ持分４分の１移転」という、すでになされている相続登記を活かし、相続人から等しい割合による持分２分の１の移転登記で、実態に合わせることが可能です。

３．もうお気づきになっているとは思いますが・・・・

　実は、不動産登記法という法律について、長年、司法書士と法務局の登記官との間で意見交換を実施して、法律に則り、実務に即した形での運用を念頭に様々な「先例」等が存在いたします。

　登記簿の全部事項証明書に記載されている内容については、実態を表現するように申請書類を準備し、実態に合った形での登記実行がなされています。

　受験生時代に、民法で法令上に則った形で実現する登記と、不動産登記法を学習した際に出てくる、「いわゆる便宜上の登記」というものを区別し、関連付けながら進めていったことを思い出します。多くの方は、この部分でつまずいているのではないでしょうか。

　また、相続登記で、ご近所の方と自分のものが微妙に異なるなんてのも、これらが関連している可能性もあります。

　そうなんです。相続登記とひとくくりにお話をしておりますが、実はお一人お一人、その対処すべき内容というのが変わってくることが多いです。ですので、専門家への相談ということが、非常に大事になってくると考えております。