1．要点まとめ（最重要ポイント）

• 東かがわ市の生前対策は 不動産（空き家・農地・山林）を中心に設計することが必須。
• 相続登記義務化により、相続開始から3年以内の登記申請が義務となり、放置は「過料」リスクを生む。
• 認知症対策は家族信託が有効だが、税務・登記の要件を満たす契約設計が最重要ポイント。

2．相続登記義務化の具体的影響

（罰則・期限・例外の体系整理）

■ 基本ルール

• 2024年4月施行
• 相続開始（被相続人死亡）を知った日から 3年以内に登記申請義務
• 正当な理由なく放置すると → 10万円以下の過料

■ 東かがわ市特有の影響

• 高齢化率が40％を超える地区もあり、相続人不明土地が増加傾向
• 農地・山林が多く、評価が低い土地の管理放棄が多い
• 県外在住の相続人が多いため、遠距離相続による登記遅延が常態化

■ よくある「義務違反に近づくパターン」

• ・固定資産税の納付者が「代表相続人」のまま放置
• ・疎遠な相続人と連絡が取れず遺産分割が進まない
• ・遺言が古く、登記の要件を満たしていない

3．空き家問題と法的整理の方法

（農地・山林を含めた"東かがわ市型"の対策）

東かがわ市は空き家率が高く、農地・山林が相続財産全体の比率を大きく占める地域です。

■ 空き家対策の実務フロー

1. 固定資産税課で評価証明を取得

1. 家屋が旧耐震の場合 → 売却困難のため「解体＋更地売却」を検討

1. 市外の相続人が多い場合 → 家族信託で管理権限を一本化

1. 「相続登記 → 売却 → 課税関係整理」の順で処理

■ 農地の承継・処分

農地法の縛りにより、一般の相続不動産より難度が高い。

• 農地を売る場合 → 農地法第3条許可
• 農地を宅地転用 → 第4条／第5条許可（または届出）
• 農地を維持する場合 → 管理者を家族信託で一人に集約

■ 山林（雑種地を含む）の整理ポイント

• 境界が不明確なことが多く、筆界確認が必要
• 相続登記は山林ほど遅れやすい → 支分権で信託化すると管理が容易

4．家族信託の税務・登記上の注意点

家族信託は便利だが、税務と登記の誤りが非常に多い。

■ 税務上の注意

• 【誤解】信託すると「贈与税」がかかる
• 【正確】受益権の移転がない限り課税されない
• 不動産所得の帰属先を誤ると → 申告漏れ
• 信託設計によって相続税評価額が変動するケースあり

■ 登記上の注意

• 「受託者名義」への移転登記が必要
• 登記原因は「信託」
• 信託目録の記載誤りは後の売却に支障を生む
• 公証役場を使う契約書式で、条項の整合性チェックが必須

5．事例研究（3ケース）

ケース1：空き家（築40年以上）の相続

問題点

• 老朽化で売却不可
• 相続人は全員県外在住

解決方法

• 家族信託で管理権限を長男に集約
• 登記を完了
• 解体 → 更地売却 → 代金は信託口で管理
• 税務処理も一本化できトラブル防止

ケース2：農地を含む相続

問題点

• 農地転用許可が必要
• 相続人が2名で協議難航

解決方法

• 遺産分割協議→登記
• 農地法5条許可で宅地転用
• 造成後に売却
  → 相続人双方が納得できる価格で処分完了

ケース3：認知症リスクがある高齢者

問題点

• 判断能力低下で預金凍結・不動産処分不可

解決方法

• 家族信託＋任意後見の併用
• 不動産→信託
• 生活費→任意後見で管理
  → 実務的に最も安全性の高い設計

6．参考リンク（公式）

• 法務省「相続登記義務化」
• 香川県東かがわ市役所「空き家対策」
• 国交省「空家等対策特措法」
• 農地法関連（農林水産省）

7．FAQ（よくある質問）

Q1：相続登記義務化の「正当な理由」とは？
A：遺産分割が成立しない、相続人調査が完了しない、書類取得不可等。証拠書類が必要。

Q2：家族信託と遺言はどちらが優先される？
A：契約時点で効力がある家族信託が優先。遺言は残余財産に適用。

Q3：家族信託の登録免許税は？
A：通常の所有権移転登記と同じ（固定資産税評価額×2％）。軽減税率なし。

Q4：農地の信託は可能？
A：可能。ただし、受託者が農地を管理できる体制が必要で、農地法許可は別途必要。

Q5：空き家の相続放棄は有効？
A：相続放棄は財産全てが対象。不動産だけ放棄は不可。

（無料相談会のご案内）

生前対策・家族信託・相続登記のご相談は随時受付中（完全予約制）

📞 電話予約：087-873-2653

🌐 お問い合わせフォーム：サイト内リンク

📆 毎月第3水曜の無料相談会（要予約）：087-813-8686

オンライン・Zoom相談にも対応しています。