1．なぜ今「相続登記未了」の確認が生前対策になるのか

令和6年から相続登記が義務化され、放置には過料の可能性が生じました。
しかし実務上の最大の問題は「知らないうちに未了不動産がある」ことです。

特に香川県全域（高松市・丸亀市・坂出市など）や徳島市・鳴門市では、
・昔の農地
・山林
・評価額が低い宅地
が放置されているケースが散見されます。

2．固定資産税明細だけでは不十分な理由

「毎年固定資産税を払っている＝登記も問題ない」と思われがちですが、これは誤解です。

固定資産税は市町村の課税台帳ベースであり、法務局の登記名義と一致しない場合があります。

評価証明書を取得すると、備考欄に
「所有者 ○○」
と自分以外の名前が記載されていることがあります。

これは、登記簿上の名義が変更されていない可能性を示します。

3．登記簿の確認と戸籍調査の重要性

対象不動産の登記簿（全部事項証明書）を取得し、
名義人が誰なのかを確認します。

もし先代名義のままであれば、戸籍を遡って相続人を確定します。

放置期間が長い場合、相続人は雪だるま式に増加します。
私が調査した事例では、最終的な相続人は32人に達しました。

この状態で初めて遺産分割協議が可能になります。

4．都道府県をまたぐ場合の問題点

香川県内だけでなく、徳島市や鳴門市に不動産を所有している場合、各自治体ごとに調査が必要でした。

親族の記憶だけを頼りにするのは極めて危険です。
相続登記義務化により「漏れ」は許されません。

5．所有不動産記録証明制度とは

令和8年2月2日から開始された「所有不動産記録証明制度」は、全国の登記簿データを検索できる制度です。

1検索条件（氏名＋1住所）につき1通1600円。

例えば、亡父名義の不動産の所在地が不明な場合：

1. 戸籍の附票を取得
2. 住所履歴を確認
3. 氏名＋住所で検索請求
4. 該当不動産一覧を取得
5. 登記簿を取得して確認

これにより、網羅的な確認が可能になりました。

6．相続登記の正しい進め方

【第1段階】検索

　固定資産税資料＋所有不動産記録証明制度を活用。

【第2段階】確定

　不動産確定＋相続人確定。

【第3段階】登記

　被相続人名義ごとに申請。
　管轄が異なる場合は別申請。

この順序を誤ると、やり直しや申請遅延による過料リスクが発生します。

9．FAQ（よくある質問）

Q1 相続登記未了はどうやって確認しますか？

固定資産税評価証明書と登記簿を照合します。必要に応じて所有不動産記録証明制度を利用します。

Q2 固定資産税を払っていれば安心ですか？

安心ではありません。登記名義が異なる場合があります。

Q3 所有不動産記録証明制度とは？

氏名と住所で全国の不動産を検索できる制度です。

Q4 費用はいくらですか？

1検索条件につき1600円です。

Q5 相続人が増えるとどうなりますか？

全員の同意が必要になります。

Q6 相続人が不明な場合は？

戸籍を遡って調査します。

Q7 県外不動産はどうしますか？

各管轄ごとに申請が必要です。

Q8 被相続人が複数いる場合は？

名義ごとに別申請です。

Q9 未登記建物は？

役場での相続手続きが必要です。

Q10 放置すると罰則はありますか？

過料の可能性があります。

Q11 自分でできますか？

可能ですが、戸籍解析や管轄判断で誤りが多発します。

Q12 いつ確認すべきですか？

生前対策として今すぐです。

まとめ

生前対策とは「財産」と「相続人」を確定させることです。
その第一歩が、相続登記未了の確認です。

固定資産税だけでは不十分。
新制度を活用し、漏れのない確認を行いましょう。

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